"Unsere Wünsche sind die Vorgefühle der Fähigkeiten, die in uns liegen, die Vorboten desjenigen, was wir zu leisten imstande sein werden."
- Johann Wolfgang von Goethe
Das Objektmanagement
Das Objektmanagement ist für ein einzelnes Objekt verantwortlich und für alle Vorgänge aus dem Facility Management innerhalb des Objektes. Die Objektverwaltung (gewerbliche Haus-/Mietverwaltung) ist demgegenüber zeitgleich für viele Objekte an mehreren Standorten zuständig. Dies ist eine grobe Einteilung, die je nach Objektgröße, -vielfalt, -lage usw. variieren kann.
Vorteile
Wegen der Konzentration des Objektmanagements auf ein einziges Objekt ist hier eine sehr gute Kenntnis der örtlichen Verhältnisse, der Arbeitsabläufe beim Kunden (bzw. bei den Nutzern), der Gegebenheiten des Gebäudes, der technischen Anlagen, des Umfeldes (der Nachbarschaft) usw. möglich, in aller Regel verbunden mit einer ständigen örtlichen Präsenz während der allgemeinen Geschäftszeiten.
Unter diesen Voraussetzungen besteht die Möglichkeit der Übertragung der Betreiberverantwortung in wesentlich höherem Maße, als dies bei einer Objektverwaltung der Fall wäre.
Ständige Präsenz
Mit dem Objektmanagement sind insbesondere eine ständige Präsenz im Objekt während der Geschäftszeiten verbunden, die Steuerung und Koordination sämtlicher FM-Gewerke (ggf. inkl. Sub-Unternehmen).
Objektmanagement mit Blick auf die Umlagefähigkeit
| Teilleistung | Objektmanagement | Objekt-verwaltung |
| Steuerung der Einzelgewerke / Sub´s | x | x |
| Anwesenheit vor Ort | x | - |
| Übernahme von Betreiberverantwortung | x | - |
| Betrieb eines CAFM-Systems | x | - |
| Betrieb einer Service- und Rufzentrale | x | (x) |
| Stellung von Betriebsbeauftragten | x | ? |
Zeichenerklärung:
Tabelle: Was ist Objektmanagement mit Blick auf die Umlagefähigkeit .
x auf die Mieter umlagefähig,
- nicht umlagefähig,
(x) bedingt umlagefähig, genau aufsplitten
Objektmanagement ist eine wertschöpfende Tätigkeit
Das Objektmanagement wird als eine wichtige und wertschöpfende Tätigkeit angesehen, die bei vermieten Objekten auch den Mietern Vorteile bringt. Es soll deshalb mit den Mietern offen über eine Umlagefähigkeit verhandelt werden.
Nicht statthaft ist:
Eine versteckte Umlage durch Einrechnung von Objektmanagement- oder Objektverwaltungskosten in andere umlagefähige Positionen ist hingegen grundsätzlich nicht statthaft.
6.110 Objektbetrieb leiten 6.120 FM-Tools bereitstellen 6.130 Meldungen verfolgen 6.140 Dokumentationen pflegen 6.150 Qualitätsmanagement im FM organisieren 6.160 Umweltschutz im FM organisieren 6.170 Arbeitssicherheit im FM organisieren 6.180 Betriebsärztlichen Dienst bereitstellen